07. November 2024
Wenn es um die Bestellung neuer Erbbaurechte geht, nimmt die Gestaltung des Erbbauzinses eine zentrale Rolle ein. Er beeinflusst nicht nur die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben, sondern auch die langfristige Partnerschaft zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer. Insbesondere zwei Aspekte sind dabei entscheidend: Die Höhe und Herleitung des Erbbauzinses sowie die Anpassungsmöglichkeiten während der langen Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags. Im Folgenden erläutern wir die gängigen Modelle und zeigen auf, wie moderne und partnerschaftliche Lösungen aussehen können.
Klassischer Ansatz: Verkehrswert x Zinssatz
Traditionell wird der jährliche Erbbauzins festgelegt, indem man den Verkehrswert eines Grundstücks mit einem zuvor definierten Prozentsatz multipliziert. Häufig dient als Grundlage der Bodenrichtwert, wie ihn die örtlichen Gutachterausschüsse veröffentlichen. So lässt sich der Erbbauzins einfach und transparent aus einer allgemein zugänglichen Quelle ableiten.
Diese Methode hat sich besonders bei einer Vielzahl gleichgelagerter Erbbaurechte – etwa bei Einfamilienhausgrundstücken – bewährt. Der Vorteil liegt darin, dass alle Beteiligten schnell nachvollziehen können, wie der Erbbauzins zustande kommt, und dass die Kostenkalkulation für einzelne Erbbaurechtsnehmer bzw. Privatpersonen vergleichsweise unkompliziert bleibt.
Allerdings kann es in dynamischen Märkten zu Verzerrungen kommen. Bodenrichtwerte sind immer rückblickende Betrachtungen und bilden die tatsächliche Marktentwicklung oftmals nur zeitverzögert ab. Bei sinkenden oder stark steigenden Grundstückswerten besteht somit die Gefahr, dass der Erbbauzins längerfristig vom „realistischen“ Wert abgekoppelt wird.
Vor allem in angespannten Wohnungsmärkten kann es sich lohnen, den Erbbauzins residual herzuleiten. Anstatt einen festen Prozentsatz vom (häufig schwer bestimmbaren) Verkehrswert anzusetzen, orientiert man sich an den erwartbaren Mieten. Der Erbbaurechtsnehmer kann so frühzeitig und relativ verlässlich kalkulieren, weil die wirtschaftliche Grundlage realistische Mieteinnahmen sind. Gerade bei Vorhaben im Mietwohnungsbau erleichtern solche partnerschaftlichen Lösungen oft erst die Realisierung. Gleichzeitig sind sie transparent genug, um für beide Seiten Sicherheit zu schaffen.
Erbbaurechtsverträge laufen häufig über mehrere Jahrzehnte. Die klassischen Wertsicherungsklauseln in Erbbaurechtsverträgen sollen gewährleisten, dass der Wert des vereinbarten Erbbauzinses nicht durch die allgemeine Geldentwertung (Inflation) aufgezehrt wird. In den meisten modernen Erbbaurechtsverträgen wird der Erbbauzins an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes(VPI) gekoppelt. Das heißt konkret:
Steigt der Index in einem festgelegten Zeitraum (zum Beispiel alle fünf Jahre) um X %, kann der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins in derselben Höhe anpassen. Bei der Bestellung des Erbbaurechts zu Wohnzwecken sind zusätzlich die Grenzen nach § 9a ErbbauRG zu berücksichtigen.
Der große Vorteil liegt in der Klarheit und Nachvollziehbarkeit: Der Verbraucherpreisindex ist öffentlich zugänglich und wird neutral ermittelt. So bleiben weder Anpassungsrhythmus noch Methode im Unklaren.
Von zu komplizierten Regelungen, die beispielsweise auf unbestimmte Faktoren („allgemeines Preisgefüge“) oder schwer nachprüfbare Indizes verweisen, ist abzuraten. Solche Klauseln können zu Missverständnissen, langwierigen Diskussionen oder sogar zu Rechtsstreitigkeiten führen.
Insbesondere eine Anbindung des Erbbauzinses an die konkret erzielten Mieterlöse oder an unklar definierte Wertentwicklungen führt schnell zu Problemen:
Was passiert, wenn Teile eines Gebäudes leer stehen oder saniert werden? Welche Mieteinnahmen sollen die Berechnungsgrundlage sein (Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete etc.)? Was gilt, wenn verschiedene Wohneinheiten unterschiedlich genutzt oder sogar selbst bewohnt werden?
Solche Modelle führen zu hohem Abstimmungs- und Verwaltungsaufwand. Außerdem ist das Risiko, dass stark steigende Erbbauzinsen den wirtschaftlichen Betrieb eines Mietobjekts erschweren, wegen der im Erbbaurechtsgesetz festgelegten Begrenzungen eher gering.
Der Erbbauzins ist weit mehr als nur ein Prozentsatz – er ist ein zentrales Stellrad, um Wirtschaftlichkeit, Risiko und Fairness zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer ausgewogen zu gestalten. Je nach Projektart, Marktsituation und Zielsetzung lassen sich daher unterschiedliche Methoden nutzen:
Um Fehlschläge zu vermeiden und ein partnerschaftliches Miteinander zu sichern, sollten die Regelungen aber stets klar, nachvollziehbar und praktikabel sein. Ob klassischer Ansatz oder moderne Methoden: Bei allen Gestaltungsformen gilt, dass die Rechtslage rund um das Erbbaurecht sehr komplex ist. Eine fundierte Beratung durch erfahrene Fachleute ist daher wichtig, um rechtliche Sicherheit zu schaffen und individuelle Interessen zu wahren.
