28. Januar 2025
Das deutsche Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) schreibt keine bestimmte Laufzeit für das Erbbaurecht vor. Es nennt lediglich in § 27 ErbbauRG die Möglichkeit, dass das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlöschen kann. In der Praxis ist es jedoch üblich, Laufzeiten festzusetzen. Insbesondere bei Wohnbauprojekten haben sich lange Laufzeiten von 75 oder 99 Jahren etabliert. Warum diese Zeiträume so wichtig sind und weshalb immer mehr Erbbaurechtsgeber sogar über 99 Jahre hinausdenken, beleuchten wir in diesem Beitrag.
Finanzierbarkeit
Die Finanzierung eines Erbbaurechts hängt stark davon ab, wie „eigentumsähnlich“ es ist. Je länger die vereinbarte Laufzeit, desto sicherer schätzen Banken das Vorhaben ein, da es für längere Zeit nutzbar und damit wertstabil ist. Bei kurzer Laufzeit – oder einem stark reduzierten Restlaufzeitanteil – sinkt die Attraktivität für Banken und Investoren erheblich. Dies kann die Finanzierung eines Erbbaurechts unnötig erschweren oder gar unmöglich machen.
Attraktivität am Markt
Mit abnehmender Restlaufzeit schrumpft meist auch das Interesse potenzieller Käufer. Sobald die Restlaufzeit auf 30 bis 40 Jahre oder weniger sinkt, gestaltet sich die Weiterveräußerung oder Beleihung deutlich schwieriger. Hinzu kommt, dass sich der Wert des Erbbaurechts für die Käuferseite reduziert, weil eine spätere Entschädigungszahlung bei Zeitablauf typischerweise limitiert ist.
In vielen Fällen ist ein Zeithorizont von 99 Jahren so lang, dass der Erbbaurechtsgeber keine realistische Aussicht auf eine zeitnahe Rückkehr des Grundstücks in sein frei verfügbares Eigentum hat. Eine längere Laufzeit hingegen schiebt alle potenziellen Probleme weiter in die Zukunft, zum Beispiel die sinkende Marktgängigkeit bei nur noch wenigen verbleibenden Jahren.
Gerade kirchliche Erbbaurechtsgeber zeigen sich zunehmend offen dafür, Verträge mit Laufzeiten deutlich über 99 Jahren abzuschließen. Damit sichern sie die Zukunft von Wohnprojekten langfristig und vermeiden, dass die Restlaufzeit zum Engpass wird. Für Erbbaurechtsnehmer, die in Wohn- oder Gewerbebauprojekte investieren, bedeutet das eine stabile Perspektive und mehr Planungssicherheit.
Nicht alle Erbbaurechtsgeber möchten sich gleich auf sehr lange Laufzeiten festlegen. In solchen Fällen kann ein vertraglich vereinbartes Verlängerungsrecht eine gute Lösung sein. Dieser Ansatz verbindet die Vorteile einer zunächst kürzeren Laufzeit mit der Möglichkeit, die Nutzung des Grundstücks dennoch bei Bedarf deutlich auszudehnen.
Vorteile eines Verlängerungsrechts
Planungssicherheit: Der Erbbaurechtsnehmer kann frühzeitig kalkulieren, ob er auch nach Ablauf der Erstlaufzeit auf dem Grundstück bleiben kann.
Erhalt der Beleihbarkeit: Banken honorieren Verlängerungsrechte, weil sie den Fortbestand des Erbbaurechts sichern.
Flexibilität: Der Erbbaurechtsgeber kann zunächst eine kürzere Laufzeit vereinbaren und später entscheiden, unter welchen Bedingungen (z. B. neue Erbbauzinsvereinbarung, erneute Anpassungsklauseln) verlängert wird.
Ein sinnvoller Weg ist, die vertragliche Laufzeit so zu wählen, dass sie zu den typischen Sanierungsintervallen eines Gebäudes passt. Niemand möchte kurz vor einer nötigen Gebäudesanierung unsicher sein, ob das Erbbaurecht überhaupt noch lang genug läuft, damit sich die Investition in die Modernisierung rentiert.
Die Laufzeit des Erbbaurechts ist ein zentrales Gestaltungselement, das maßgeblich über Finanzierungsmöglichkeiten, Marktgängigkeit und langfristige Planung entscheidet. Während 99 Jahre in der Vergangenheit zum Standard wurden, zeigt die Praxis, dass es oft sinnvoll ist, diesen Zeitraum entweder deutlich zu verlängern oder dem Erbbauberechtigten ein festes Verlängerungsrecht einzuräumen.
Damit wird nicht nur die Finanzierung erleichtert, sondern auch die Attraktivität des Erbbaurechts für den Fall einer späteren Veräußerung erhalten. So können Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer gleichermaßen sicher sein, dass das Grundstück langfristig sinnvoll genutzt wird – ohne das Risiko, dass bereits nach wenigen Jahrzehnten die Vorteile eines Erbbaurechts verloren gehen.
