FAQs zum Erbbaurecht

Nach deutschem Recht ist grundsätzlich der Eigentümer eines Grundstücks auch Eigentümer der Gebäude, die auf dem Grundstück stehen. Eine Ausnahme davon bildet das Erbbaurecht. Beim Erbbaurecht werden das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Haus getrennt. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks und erhält für dessen Nutzung einen Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht, auf diesem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu bauen und zu nutzen. Deren Eigentümer ist für die Laufzeit des Erbbaurechts der Erbbaurechtsnehmer. Dabei muss nicht notwendigerweise das Gebäude erst errichtet werden. Steht auf dem Grundstück ein Gebäude, kann der Grundstückseigentümer im Wege des Erbbaurechts auch das bereits errichtete Gebäude an den Erbbaurechtsnehmer veräußern.

Wer Erbpacht sagt meint Erbbaurecht. Denn die eigentliche Erbpacht gibt es in Deutschland schon lange nicht mehr. Sie resultierte noch aus dem Lehnswesen und damit aus dem Mittelalter. Dem Erbpächter gehörten damals weder das Haus noch das Grundstück. Er durfte diese nur gegen Zahlung des Erbzinses nutzen und bewirtschaften. Neben einer Vielzahl von weitreichenden Pflichten für den Erbpächter befand sich dieser auch dem Grundeigentümer gegenüber in einer recht schwachen Rechtsposition. Die Erbpacht konnte ihm recht leicht wieder entzogen werden.

Beim Erbbaurecht erwirbt man nicht das Eigentum am Grundstück, sondern lediglich das Recht, darauf ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Der Erbbaurechtsnehmer wird Eigentümer des Gebäudes, nicht des Grundstücks.

Die rechtliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das den Rahmen für Erbbaurechtsverhältnisse vorgibt. Daneben sind die Parteien sehr frei darin, den Erbbaurechtsvertrag auszugestalten. Es sind eine Vielzahl von Regelungen möglich und es gibt nur wenige gesetzliche Grenzen. Wenn kommunale Grundstückseigentümer für ihre Bürger Erbbaurechte bestellen, müssen sie aber neben den Grundrechten (Gleichbehandlung, Transparenz) insbesondere das kommunale Haushaltsrecht beachten. Dieses verpflichtet sie zum Beispiel, Erbbaurechte nicht unter Wert, also zu einem marktangemessenen Erbbauzins zu bestellen.

Jeder Eigentümer eines Grundstücks kann ein Erbbaurecht bestellen. Typische Erbbaurechtsgeber sind der Bund und die Länder, Kirchen und Stiftungen sowie Gemeinden und Städte. Gerade bei letzteren ist das Erbbaurecht in den letzten Jahren sehr beliebt geworden.

Läuft ein Erbbaurechtsvertrag immer 99 Jahre? Nein. Gesetzlich ist (anders als in anderen Ländern) die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages nicht vorgegeben. Die Parteien des Vertrages entscheiden selbst, wie lange der Vertrag laufen soll. Es ist nicht einmal vorgegeben, dass der Erbbaurechtsvertrag überhaupt eine Laufzeit haben soll; auch ein ewiges Erbbaurecht ist möglich. Da die Errichtung oder der Erwerb des Gebäudes sich für den Erbbaurechtsnehmer aber erst bei einer gewissen Mindestlaufzeit rentiert und auch Banken nur länger laufende Erbbaurechte finanzieren, sind Laufzeiten von über 60 Jahren die Regel.

Der Hauptvorteil liegt in geringeren Anfangskosten, da nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück bezahlt wird. Dies erleichtert oftmals den Zugang zu Immobilieneigentum. Für Investoren bietet das Erbbaurecht den spannenden Vorteil, dass die anfallenden Erbbauzinsen - anders als die auf das Grundstück entfallende Darlehenstilgung beim Erwerb des Volleigentums - komplett steuerlich geltend gemacht werden können.

Anders als beim Verkauf kann der Erbbaurechtsgeber über den Vertrag langfristig mitentscheiden, was auf seinem Grundstück geschieht. Das Erbbaurecht wird deshalb als Instrument einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik immer beliebter. Nach Ablauf des Erbbaurechts steht das Grundstück den kommenden Generationen für neue Aufgaben wieder zur Verfügung. Auf wirtschaftlicher Ebene ermöglicht das Erbbaurecht wie kein anderes Instrument langfristige und abgesicherte Renditen bei geringstem Verwaltungsaufwand.

Erbbaurechte können für verschiedene Immobilientypen vergeben werden, sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Bei Wohnimmobilien ist auch die Aufteilung in Wohnungen möglich.

Der Erbbauzins wird oft als Prozentsatz des Grundstückswerts berechnet und kann an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sein, um eine faire Anpassung an die Inflation zu ermöglichen. Die Parteien sind in der Festlegung des Erbbauzinses aber sehr flexibel. Das Gesetz schränkt lediglich bei Erbbaurechten, die Wohnzwecken dienen die Anpassung des Erbbauzinses während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages ein.

Ja, Erbbaurechtsverträge können verlängert oder erneuert werden. Von einer Erneuerung spricht man, wenn der alte Erbbaurechtsvertrag bereits abgelaufen ist, von einer Verlängerung, wenn sich die Parteien vor Ablauf der Laufzeit auf eine neue Dauer einigen. Wichtig: Wenn dies nicht explizit im Vertrag festgelegt ist, hat der Erbbaurechtsnehmer keinen Anspruch auf Verlängerung. Der Erbbaurechtsgeber ist frei darin, ob und zu welchen Konditionen er bereit ist, den Vertrag zu verlängern.

Die Bestellung eines Erbbaurechts äußert sich im Grundbuch an zwei Stellen. Im Grundbuch des Grundstücks wird das Erbbaurecht verpflichtend an erster Stelle eingetragen. Mit der Bestellung des Erbbaurechts erhält das Erbbaurecht darüber hinaus sein eigenes Grundbuch - das Erbbaugrundbuch. In dieses werden zum Beispiel Belastungen des Erbbaurechts (Grundschulden und co.) eingetragen.

Zu den wichtigsten Kostenpunkten gehören unter anderem Notargebühren, Gebühren für die Grundbucheintragung und eventuell Maklergebühren.

Ja, Erbbaurechte sind übertragbar und vererbbar. Allerdings kann sich der Erbbaurechtsgeber vertraglich ein Zustimmungsrecht zur Veräußerung sichern. Da das Erbbaurecht dem Eigentum aber sehr nahe kommt und der Erbbaurechtsnehmer damit eine starke Rechtsposition hat, darf der Erbbaurechtsgeber einer Veräußerung des Erbbaurechts nur in wenigen Fällen widersprechen; zum Beispiel wenn der neue Erbbaurechtsnehmer offensichtlich nicht im Stande ist, den Erbbauzins zu bezahlen.

Der Wert eines Erbbaurechts hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Laufzeit des Vertrags, der Zustand des Gebäudes und der vereinbarte Erbbauzins. Bei der Neubestellung eines Erbbaurechts beschränkt sich dessen Wert in der Regel auf den Wert des Gebäudes. Mit der Zeit kann aber auch das Recht selbst an Wert gewinnen. Dies ist dann der Fall, wenn die Anpassung des Erbbauzinses langsamer erfolgt, als der Wert des Grundstücks steigt. Denn dann sichert der Erbbaurechtsvertrag dem Erbbaurechtsnehmer die Nutzung des Grundstücks zu einem geringeren Wert als eigentlich angemessen.

Wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, erlischt das Erbbaurecht und der Erbbaurechtsgeber wird Eigentümer des Gebäudes. Im Gegenzug erhält der ehemalige Erbbaurechtsnehmer dafür in aller Regel eine Entschädigungszahlung, die sich am Wert des Gebäudes orientiert. Die Parteien können aber auch vereinbaren, dass der Erbbaurechtsvertrag verlängert bzw. neu abgeschlossen wird.

Die Finanzierung eines Erbbaurechts ähnelt der Finanzierung eines Immobilienkaufs, wobei Banken den Wert des Erbbaurechts bei der Kreditvergabe berücksichtigen. Das Erbbaurecht kann gleich einem Grundstück belastet werden. Erbbaurechtsnehmer können also zur Finanzierung der Bank das Erbbaurecht als Sicherheit zur Verfügung stellen. Diese lässt sich zum Beispiel die Ausreichung des Darlehens durch eine Grundschuld auf dem Erbbaurecht absichern.

Zahlt der Erbbaurechtsnehmer über eine bestimmte Zeit den Erbbauzins nicht, begründet dies in der Regel den sogenannten Heimfallanspruch des Erbbaurechtsgebers. Dieser kann dann verlangen, dass das Erbbaurecht auf ihn oder auf einen Dritten übertragen wird. Der Erbbaurechtsnehmer verliert also - in der Regel gegen Zahlung einer Entschädigung - sein Erbbaurecht. Daneben lässt sich der Erbbaurechtsgeber regelmäßig die Zahlung des Erbbauzinses dinglich absichern. Das Erbbaurecht dient dann als Sicherheit für die Zahlung des Erbbauzinses.

Ja, das Erbbaurecht kann an Dritte verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Neben einer Zustimmungspflicht des Erbbaurechtsgeber kann dieser auch ein Vorkaufsrecht an dem Erbbaurecht haben. Er kann dann zu dem zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und dem Käufer verhandelten Preis das Erbbaurecht selbst erwerben. Häufig sehen die Verträge übrigens auch ein Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsnehmers vor: Möchte der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück an eine dritte Person veräußern, kann dann der Erbbaurechtsnehmer das Grundstück erwerben.

Als Risiken des Erbbaurechts werden häufig die Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer, potenzielle Erhöhungen des Erbbauzinses und die Unsicherheit am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts genannt. Diese Risiken bestehen aber bei fair ausgehandelten Erbbaurechtsverträgen, bei denen sich die Parteien vor Abschluss mit ihren Rechten und Pflichten auseinandergesetzt haben grundsätzlich nicht. Letztendlich stellt das Erbbaurecht schlicht ein alternatives Instrument zur Veräußerung des Grundstücks auf der einen und einer Vermietung auf der anderen Seite dar.