05. September 2024
Die Entwicklung eines Grundstücks beginnt meist mit einer besonders anspruchsvollen und risikoreichen Phase: Es braucht umfassende zeitliche und finanzielle Ressourcen, um die Überplanung eines Grundstücks voranzutreiben und mit Genehmigungsbehörden in Austausch zu treten. Oft ist diese Vorleistung an Kapital und Zeit rein eigenfinanziert, da Banken in diesem frühen Stadium in aller Regel noch keine Darlehen ausreichen. Wer ein Grundstück im klassischen Volleigentum kauft, sieht sich während dieser Phase zudem mit der Vorfinanzierung des Kaufpreises konfrontiert – obwohl noch keine endgültige Gewissheit besteht, ob und wann das Vorhaben tatsächlich genehmigt wird.
Das Erbbaurecht kann hier eine entscheidende Entlastung schaffen. Während bei einem Kauf die Zahlung des vollen Kaufpreises in der Regel sofort fällig wird, bietet das Erbbaurecht flexible Gestaltungsansätze für eine bedarfsgerechte Zahlweise des Erbbauzinses. Insbesondere zu Beginn eines Projekts, also genau in jener Zeit, in der die Risiken am höchsten sind, lassen sich vertragliche Vereinbarungen treffen, um die finanzielle Belastung zu reduzieren. Beispiele hierfür sind:
Reduzierter oder ausgesetzter Erbbauzins
Innerhalb eines partnerschaftlichen Modells zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer kann für eine gewisse Anfangsphase ein niedrigerer oder sogar kein Erbbauzins vereinbart werden. Dies gibt dem Projektentwickler Raum für die erforderliche Planungs- und Genehmigungsarbeit, ohne von hohen Grundkosten belastet zu sein.
Aufschiebende Bedingungen
Ein weiterer Ansatz ist, den Beginn des Erbbaurechtsvertrages an eine bestimmte Bedingung zu knüpfen – beispielsweise die Bestandskraft einer Baugenehmigung. Solange die Bedingung nicht erfüllt ist, muss kein Erbbauzins entrichtet werden. Diese Gestaltung sorgt dafür, dass erst dann finanzielle Verpflichtungen entstehen, wenn das Projekt tatsächlich realisierbar ist.
Individuelle Vereinbarungen
Ebenso denkbar sind andere vertragliche Lösungen, die den Projektentwickler zu Beginn entlasten. In vielen Fällen bestehen für Grundstücke, die sich bereits über längere Zeit im Bestand des Erbbaurechtsgebers befinden, keine kurzfristigen Veräußerungszwänge. Hier kann ein Erbbaurechtsvertrag so ausgestaltet werden, dass zunächst nur jene Kosten anfallen, die aus Sicht des Projektentwicklers wirtschaftlich tragfähig sind.
Die frühe Phase eines Bauvorhabens ist teuer und unsicher: Neben Planungskosten, Architekten- und Ingenieurhonoraren fallen weitere Aufwände für Gutachten, Kommunikation mit Behörden und mögliche Änderungen der Projektplanung an. Dazu kommt das Risiko, dass Genehmigungen auf sich warten lassen oder – im schlimmsten Fall – gar nicht erteilt werden.
Während ein Volleigentümer in dieser Phase nicht nur die Planung finanzieren, sondern auch den Kauf des Grundstücks vorfinanzieren muss, bietet das Erbbaurecht die Chance, Kosten zeitlich besser zu steuern und damit die Gesamtkalkulation solider zu gestalten. So werden Projekte oft überhaupt erst realisierbar, die ohne diese Flexibilität nicht zustande gekommen wären.
Auch für Grundstückseigentümer, die ihre Liegenschaften im Rahmen eines Erbbaurechts vergeben, lohnt sich der Blick auf moderne Gestaltungsmöglichkeiten. Wird das Erbbauzinsmodell zu Beginn an die realen Gegebenheiten der Projektentwicklung angepasst, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass sich das Bauvorhaben erfolgreich entwickelt – wovon letztlich auch der Erbbaurechtsgeber profitiert. In einem partnerschaftlichen Modell bilden Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer eine Win-Win-Situation: Der Projektentwickler kann Investitions- und Planungskosten flexibler decken, während die Erbbaugeberseite ein langfristiges Engagement mit Perspektive auf stabile Erbbauzinszahlungen eingeht.
Der Vertragsbeginn eines Erbbaurechtsvertrages lässt sich vielfältig gestalten. Von der Reduzierung oder Aussetzung des Erbbauzinses in der frühen Projektphase bis hin zu aufschiebenden Bedingungen eröffnen sich Wege, um Projekte wirtschaftlich tragfähig zu machen und Risiken abzufedern. Für Grundstückseigentümer ohne zeitlichen Veräußerungsdruck ist es eine lohnende Option, den ersten Vertragsteil des Erbbaurechts flexibel zu regeln und so die Basis für eine erfolgreiche und nachhaltige Bebauung zu legen.
Mit modernen, an die Marktanforderungen angepassten Erbbaurechtsverträgen können Projektentwickler, Kommunen und private Eigentümer gemeinsam Projekte realisieren, die sonst möglicherweise nicht zustande kämen. Ob reduzierter Erbbauzins oder zeitlich versetzter Vertragsbeginn – es gibt zahlreiche Gestaltungsansätze, um den Erbbaurechtsvertrag zu einer langfristig lohnenden Lösung für alle Beteiligten zu machen.
