14. August 2023
Beim Erwerb eines Eigenheims denken die meisten Menschen an den klassischen Grundstückskauf. Doch es gibt eine weniger bekannte, aber äußerst smarte Alternative: das Erbbaurecht. Hierbei wird nicht das Grundstück, sondern ein Nutzungsrecht an einem Grundstück erworben. Was auf den ersten Blick ungewohnt klingt, kann grade für junge Familien eine smarte Alternative beim Hauskauf sein. Doch wann ergibt ein Erbbaurecht Sinn und was ist zu beachten?
Finanzielle Entlastung: Der Kauf eines Grundstücks ist oft kostspielig und macht einen erheblichen Anteil am Gesamtbudget für den Hauskauf aus. Beim Erbbaurecht muss das Grundstück nicht erworben werden, stattdessen zahlen Sie einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer (in dieser Konstellation auch „Erbbaurechtsgeber“ genannt). Dies reduziert den anfänglichen Kapitalbedarf erheblich und kann bei jungen Familien mit einer relativ geringeren Eigenkapitalausstattung den Hauskauf überhaupt erst möglich machen. Einige Erbbaurechtsgeber, wie Kirchen, aber auch Kommunen, bieten außerdem attraktive Nachlässe auf den Erbbauzins für Familien mit Kindern an.
Langfristige Planung: Das Erbbaurecht erstreckt sich oft über Jahrzehnte, typischerweise zwischen 75 und 99 Jahren. Anders als bei einem Bankkredit haben Sie für die gesamte Laufzeit absolute Zinssicherheit. Die Unsicherheit und auch die Risiken einer Anschlussfinanzierung entfallen.
Steuerliche Vorteile: Sollten Sie Ihr neu erworbenes Haus nach einiger Zeit nicht mehr selbst nutzen wollen, sondern vermieten, bietet das Erbbaurecht hierbei einen erheblichen steuerlichen Vorteil. Anders, als die Tilgungsraten an die Bank für die Finanzierung des Grundstückskaufs, können Erbbauzinszahlung als Betriebsausgaben steuerlich abgezogen werden – ein nicht zu unterschätzender Vorteil bei der Vermietung.
Vertragslaufzeit: Das Erbbaurecht wird für einen bestimmten Zeitraum vergeben. Es ist wichtig, die Vertragslaufzeit sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass sie Ihren langfristigen Bedürfnissen entspricht. Bei der Neuvergabe von Erbbaurechten besteht hier in der Regel kein Problem: Die meisten neuen Erbbaurechte werden für 99 Jahre vergeben, eine sinnvolle und ausreichende Laufzeit.
Erbbauzins: Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung, die Sie an den Grundstückseigentümer leisten. Stellen Sie sicher, dass dieser Betrag fair und realistisch ist, und verhandeln Sie gegebenenfalls darüber. Typischerweise orientiert sich der Erbbauzins am Wert des Grundstücks. Für die Herleitung des Grundstückswerts werden dabei häufig die sogenannten Bodenrichtwerte herangezogen. Stellen Sie sicher, dass diese in der aktuellen Marktphase den tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks widerspiegeln: Auf Grund der Zinswende haben sich im Jahr 2023 die Grundstückswerte in vielen Teilen von Deutschland stark reduziert.
Vertragsbedingungen: Klären Sie im Vorfeld alle Vertragsbedingungen, einschließlich möglicher Nutzungseinschränkungen oder Einschränkungen beim Weiterverkauf des Erbbaurechts. Achten Sie darauf, dass Sie diese Bedingungen tatsächlich verstehen und lassen Sie sich deren Bedeutung im Zweifelsfall von dem zuständigen Notar oder einem Fachanwalt Ihres Vertrauens erläutern.
Finanzierung: Die Finanzierung von Erbbaurechten durch Banken ist heutzutage kein Problem. Beachten Sie allerdings, dass für den Erwerb von Erbbaurechten häufig unter Berücksichtigung der Vertragslaufzeit und sonstigen vertraglichen Bestimmungen des Erbbaurechts abweichende Bedingungen gelten. Stellen Sie sicher, dass Sie nach Möglichkeit ein Finanzierungsangebot einer Bank einholen, die häufiger Erbbaurechte finanziert und sich in der Materie gut auskennt. So vermeiden Sie Verzögerungen oder unangemessene Finanzierungsbedingungen.
Das Erbbaurecht kann eine smarte Wahl sein, wenn der Kauf eines Grundstücks finanziell anspruchsvoll ist. Es bietet finanzielle Entlastung, langfristige Planungssicherheit und bei einer Vermietung erhebliche steuerliche Vorteile. Dennoch erfordert der Erwerb eines Erbbaurechts eine gründliche Prüfung, Verhandlung und sorgfältige Planung, um langfristige Zufriedenheit und finanzielle Stabilität zu gewährleisten.
