10. Oktober 2023
Wer Erbpacht googelt, findet fast so viele Ergebnisse wie zum Erbbaurecht. Und auch im professionellen Immobilienumfeld werden die Begriffe häufig gleichgesetzt.
Doch wer Erbpacht sagt, meint Erbbaurecht. Denn die Erbpacht gibt es in Deutschland schon lange nicht mehr. Sie war Ausfluss des mittelalterlichen Lehenswesens und ist schon lange verboten.
Das Erbbaurecht wird bestellt, um es dem Erbbaurechtsnehmer zu ermöglichen, auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers sein eigenes Gebäude zu errichten.
Das Erbbaurecht ist damit eine der wenigen Ausnahmen von dem Grundsatz im deutschen Recht, dass der Eigentümer eines Grundstücks auch Eigentümer der Bauwerke ist, die auf diesem Grundstück errichtet werden. Durch das Erbbaurecht wird das Eigentum an dem Gebäude von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt und dem Erbbaurechtsnehmer zugeordnet. Es gibt also zwei Eigentümer – den Erbbaurechtsgeber als Grundstückseigentümer und den Erbbaurechtsnehmer als Gebäudeeigentümer.
Dafür, dass der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer den Bau seines eigenen Gebäudes erlaubt, erhält er regelmäßig eine Gegenleistung – den Erbbauzins.
Dies und die weiteren Regelungen zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer werden im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.
Typischerweise hat der Erbbaurechtsvertrag eine Laufzeit. Wird der Vertrag am Ende der Laufzeit nicht verlängert, so tritt wieder der gesetzliche Regelfall ein und der Grundstückseigentümer wird Eigentümer des Gebäudes. Da sich aufgrund dieser Regelung der Bau eines Gebäudes für den Erbbaurechtsnehmer nur lohnt, wenn er auch über eine gewisse Dauer Eigentümer des Gebäudes ist, laufen die Erbbaurechtsverträge regelmäßig über eine sehr lange Zeit. Laufzeiten von 99 Jahren sind keine Ausnahme, sondern der Regelfall.
Jeder Grundstückseigentümer kann an seinem Grundstück ein Erbbaurecht bestellen und so dem Erbbaurechtsnehmer den Bau seines eigenen Gebäudes ermöglichen.
Häufig werden Erbbaurechte dabei durch die Körperschaften in Deutschland begeben, die viel Grund haben: die Kommunen und die Kirchen.
Während das Erbbaurecht also bestellt wird, um auf diesen ein Gebäude zu errichten, wurde die Erbpacht eingeräumt, um es dem Erbpächter zu ermöglichen, ein fremdes Grundstück zu bewirtschaften und die Früchte daraus zu ziehen.
Es ging also insbesondere um eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung.
Zum Antritt der Erbpacht zahlte der Erbpächter dem Grundstückseigentümer – oder Lehnsherren - das sogenannte Erbstandsgeld. Während der Laufzeit der Erbpacht zahlte er den Erbzins, der neben Geld auch in Naturalien bezahlt werden konnte.
Anders als beim Erbbaurecht führte der Erbpachtvertrag aber nicht dazu, dass der Erbpächter Eigentümer der auf dem Grundstück stehenden Gebäude wurde.
Neben den zu erbringenden Leistungen war der Erbpächter auch verpflichtet, das Grundstück nicht zu verschlechtern. Dies bedeutete, dass er das Grundstück konstant bewirtschaften musste. Tat er dies nicht, konnte der Eigentümer den Erbpächter „abmeiern“ und ihn mehr oder weniger von seinem Grund vertreiben.
Im Erbbaurecht finden keine derartigen Benachteiligungen des Erbbaurechtsnehmers statt. Vielmehr sieht das Erbbaurechtsgesetz vor, dass viele Regelungen frei zwischen den Parteien getroffen werden können, um so die Wünsche und Bedürfnisse aller Beteiligten individuell berücksichtigen zu können.
Doch diese Vielzahl an möglichen Regelungen macht Erbbaurecht auch häufig kompliziert. Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie planen, Erbbaurechte zu vergeben, ein Erbbaurecht zu erwerben oder einfach Fragen zum Erbbaurecht haben.
