01. November 2023
Für den Erbbaurechtsnehmer ist eine Belastung seines Erbbaurechts regelmäßig entscheidend: Sowohl der Bau eines Gebäudes auf einem neu bestellten Erbbaurecht, als auch der Erwerb eines bereits bestehenden Erbbaurechts, stellen regelmäßig kostenintensive Vorgänge dar. Möchte der Erbbaurechtsnehmer hierfür ein Darlehen bei einer Bank aufnehmen, benötigt die Bank eine Sicherheit – in der Regel eine Grundschuld auf dem Erbbaurecht.
Der Erbbaurechtsgeber hat ein Interesse daran, dass das Erbbaurecht nicht unangemessen hoch belastet wird, das aufgenommene Darlehen also in einem vernünftigen Verhältnis zu dem Wert des Erbbaurechts steht. Grund hierfür ist § 33 ErbbauRG. Dieser regelt verkürzt, dass im Heimfall des Erbbaurechts Hypotheken und Rentenschulden grundsätzlich bestehen bleiben und die persönliche Haftung des Erbbaurechtsnehmers auf den Erbbaurechtsgeber übergeht.
Dies bedeutet vereinfacht, dass im Falle des Heimfalles des Erbbaurechts passieren kann, dass der Erbbaurechtsgeber das Darlehen des Erbbaurechtsnehmers an die Bank zurückzahlen muss. Damit sich hieraus kein Verlustgeschäft für den Erbbaurechtsgeber ergibt, muss die Höhe der Grundschuld und des Darlehens in einem angemessenen Verhältnis zu dem Wert des Erbbaurechts stehen.
Daneben ist es für den Erbbaurechtsgeber natürlich auch wichtig, dass sich der Erbbaurechtsnehmer mit den Zahlungen an die Bank wirtschaftlich nicht übernimmt und sich daneben auch die Zahlungen des Erbbauzinses an den Erbbaurechtsgeber leisten kann.
Ein zentraler Punkt bei einer Belastung des Erbbaurechts ist deshalb das Zustimmungsrecht des Erbbaurechtsgebers. Dieses Recht ist in den meisten Erbbaurechtsverträgen vorgesehen und erlaubt es dem Erbbaurechtsgeber unter bestimmten Umständen eine Belastung abzulehnen. Es dient als Schutzmechanismus, um zu gewährleisten, dass die Belastung des Erbbaurechts die Interessen des Gebers nicht negativ beeinflusst.
Das Zustimmungsrecht ist allerdings begrenzt. Der Erbbaurechtsgeber ist grundsätzlich dann zur Zustimmung verpflichtet, wenn zwei Hauptkriterien erfüllt sind: Erstens muss die Belastung mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar sein und zweitens darf sie den eigentlichen Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigen. Das bedeutet, dass der Erbbaurechtsnehmer ein Recht darauf hat, das Erbbaurecht zu belasten, sofern diese Belastung wirtschaftlich sinnvoll ist und den Grundgedanken des Erbbaurechts nicht stört.
Die Belastung ist insbesondere dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn sie einen Gegenwert mit sich bringt und für die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbbaurechtsnehmers förderlich ist.
Dies kann beispielsweise eine Verbesserung der Immobilie oder eine Investition sein, die den Wert des Erbbaurechts steigert. Die Belastung muss aber nicht notwendig dem Erbbaurecht zugute kommen. Akzeptiert wurde auch die Aufnahme eines Darlehens im Rahmen einer Existenzgründung des Erbbaurechtsnehmers – also zum Aufbau eines eigenen Unternehmens.
Ein Negativbeispiel: Möchte der Erbbaurechtsnehmer mit dem Darlehen eine Kreuzfahrt unternehmen, muss der Erbbaurechtsgeber dieser Belastung nicht zustimmen. Denn diese Belastung ist jedenfalls aus wirtschaftlicher Sicht langfristig nicht sinnvoll.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Belastung des Erbbaurechts einerseits durch die Interessen des Erbbaurechtsgebers und andererseits durch die Notwendigkeit einer wirtschaftlich vernünftigen Handhabung geprägt ist. Der Anspruch auf Zustimmung bei Vereinbarkeit mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaft sowie die Notwendigkeit eines wirtschaftlichen Gegenwerts für die Belastung spielen dabei eine zentrale Rolle. Diese Regelungen gewährleisten, dass das Erbbaurecht sowohl für den Geber als auch für den Nehmer fair und vorteilhaft gestaltet wird.
Gerade bei der Neubestellung von Erbbaurechten sollte der Erbbaurechtsgeber eine Strategie im Umgang mit der Belastung des Erbbaurechts durch die Erbbaurechtsnehmer haben; eine Ungleichbehandlung kann hier häufig zu Problemen führen.
Sprechen Sie uns gerne an, wenn sie weitere Fragen haben.
