20. Februar 2024
Das Erbbaurecht ermöglicht die Nutzung eines Grundstücks ohne dessen Eigentum zu erwerben. Innerhalb dieser Vertragsbeziehung spielen Vorkaufsrechte eine wichtige Rolle, um die Interessen beider Parteien zu wahren. Doch was genau verbirgt sich hinter diesen Rechten, und warum sind sie gerade im Erbbaurecht so relevant?
Ein Vorkaufsrecht ist eine Vereinbarung, die dem Berechtigten das Recht einräumt, einen Gegenstand von dem Verkäufer zu erwerben. Das Vorkaufsrecht kann dann ausgeübt werden, wenn der Verkäufer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den entsprechenden Gegenstand abgeschlossen hat. Das Vorkaufsrecht stellt damit ein Sicherungsrecht dar: der Berechtigte kann sicherstellen, dass ein Verkauf (wenn er möchte) nur an ihn möglich ist.
Typischerweise werden Vorkaufsrechte an Immobilien eingeräumt, gesetzlich sind aber Vorkaufsrechte an beweglichen Sachen oder zum Beispiel an Rechten genauso denkbar.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts folgt einem bestimmten Prozess: Nach Mitteilung über den bereits mit einem Dritten vereinbarten Verkauf des Gegenstands hat der Vorkaufsberechtigte eine festgelegte Frist, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Dies geschieht durch eine einseitige Willenserklärung gegenüber dem Verpflichteten. Ist das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, tritt der Berechtigte unter denselben Bedingungen wie der Drittkäufer in den Kaufvertrag ein, er wird damit zur Kaufpartei des Kaufvertrages, muss also den ausgehandelten Kaufpreis zahlen, erhält im Gegenzug aber auch den Kaufgegenstand.
Auch im Erbbaurechtsvertrag finden sich regelmäßig Vorkaufsrechte. So räumt der Erbbaurechtsnehmer häufig dem Erbbaurechtsgeber ein Vorkaufsrecht an seinem Erbbaurecht ein. Entschließt sich dann der Erbbaurechtsnehmer, sein Erbbaurecht zu verkaufen, so hat der Erbbaurechtsgeber die Möglichkeit, dieses selbst zu erwerben. Doch auch in der anderen Richtung findet sich häufig ein Vorkaufsrecht: Der Erbbaurechtsgeber räumt dem Erbbaurechtsnehmer ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück ein. Sollte sich der Erbbaurechtsgeber dann dazu entscheiden, sein Grundstück zu veräußern, so hat der Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit, dieses zu erwerben und Volleigentümer zu werden.
Die Einräumung von gegenseitigen Vorkaufsrechten in Erbbaurechtsverträgen hat viele Gründe: Für den Grundstückseigentümer kann es ein Weg sein, Einfluss auf die Auswahl des Erbbauberechtigten zu behalten. Für den Erbbauberechtigten bietet es eine Möglichkeit, das Grundstück bei Interesse zu erwerben, was besonders bei einer Wertsteigerung des Grundstücks oder veränderten finanziellen Verhältnissen des Erbbauberechtigten von Bedeutung sein kann.
Im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages gibt es verschiedene weitere Gestaltungsmöglichkeiten, die nicht mit der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts verwechselt werden dürfen:
Abgrenzung zur Verkaufsverpflichtung nach § 2 Nr. 7 ErbbauRG
Das Vorkaufsrecht ist nicht zu verwechseln mit der Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers gemäß § 2 Nr. 7 ErbbauRG. Während die Verkaufsverpflichtung eine explizite Vereinbarung darstellt, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zu verkaufen, bietet das Vorkaufsrecht lediglich die Option, unter den gleichen Bedingungen wie ein Dritter zu kaufen, sollte der Eigentümer sich zum Verkauf entschließen.
Abgrenzung zum Heimfall nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG
Ein weiteres wichtiges Konzept des Erbbaurechts ist der Heimfall. Dieser ermöglicht es dem Grundstückseigentümer, das Erbbaurecht “zurückzufordern”, wenn bestimmte, vertraglich festgelegte Voraussetzungen eintreten – beispielsweise bei vertragswidrigem Verhalten des Erbbauberechtigten. Im Gegensatz zum Vorkaufsrecht, das auf einem Verkauf basiert, ist der Heimfall ein Mechanismus zur Übertragung des Erbbaurechts bei Verstoß des Erbbaurechtsnehmers bei bestimmten Vorgaben aus dem Erbbaurechtsvertrag..
Abgrenzung zum Vorrecht auf Erneuerung
Verwechslungsgefahr besteht auch mit dem Vorrecht auf Erneuerung gemäß §§ 2 Nr. 6, 31 Abs. 1 ErbbauRG. Das Vorrecht auf Erneuerung berechtigt den Erbbaurechtsnehmer eine Verlängerung des Erbbaurechts zu verlangen, sobald der Erbbaurechtsgeber mit einem Dritten einen Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück geschlossen hat, an dem zuvor der Inhaber des Vorrechts auf Erneuerung ein Erbbaurecht innehatte. Für das Vorrecht auf Erneuerung bedarf es also keines Verkaufs des Erbbaurechts. Vielmehr muss das Erbbaurecht ablaufen und sich der Erbbaurechtsgeber für eine Neubestellung zu Gunsten eines Dritten entscheiden.
Kein Anspruch auf Verlängerung
Achtung: Weder das Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsnehmers noch ein etwaiges Vorrecht auf Erneuerung stellen einen (unbedingten) Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts bei dessen Ablauf dar. Ein solches muss explizit im Erbbaurechtsvertrag vorgesehen sein. Ansonsten unterliegt es allein dem Erbbaurechtsgeber, ob und zu welchen Konditionen er den Erbbaurechtsvertrag mit dem Erbbaurechtsnehmer verlängern möchte.
Vorkaufsrechte im Erbbaurechtsvertrag stellen eine wichtige Sicherungsmaßnahme für die Interessen von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem dar. Sie ermöglichen eine gewisse Flexibilität und Sicherheit in einer langfristigen vertraglichen Beziehung, die das Erbbaurecht kennzeichnet. Durch eine kluge Vertragsgestaltung und die Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen können beide Seiten davon profitieren. Dabei ist es aber strikt von anderen Gestaltungsoptionen zu unterscheiden.
