19. Juni 2024
Während der Zeitablauf das „natürliche“ Ende eines Erbbaurechts darstellt, ist der Heimfall ein rechtlich definierter Vorgang, der unter bestimmten Voraussetzungen während der Laufzeit eintritt. In diesem Artikel erläutern wir die Unterschiede, die rechtlichen Grundlagen und die praktischen Auswirkungen.
Das Erbbaurecht endet in der Regel mit dem Zeitablauf. Dies bedeutet, dass nach einer festgelegten Dauer das Erbbaurecht erlischt und das Eigentum an den Bauwerken automatisch auf den Grundstückseigentümer übergeht. Die Dauer des Erbbaurechts ist im Erbbaurechtsvertrag geregelt. Dabei sind der Vorstellungen keine Grenzen gesetzt: Sowohl Laufzeiten über einen kurzen Zeitraum wie auch über viele hundert Jahre sind möglich. Typisch sind Laufzeiten von 75 – 99 Jahren.
Die Parteien können im Erbbaurechtsvertrag Vereinbarungen über die Höhe der zu leistenden Entschädigung, die Art der Zahlung sowie über den Ausschluss der Entschädigungspflicht bei Zeitablauf treffen. Auch hier sind die Parteien grundsätzlich frei. Eine besondere Regelung gilt nur dann, wenn das Erbbaurecht zur „Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungsgruppen“ bestellt wurde. In diesem Fall muss die Entschädigung mindestens 2/3 des gemeinen Wertes des Bauwerks bei Ablauf des Erbbaurechts betragen.
Aus Sicht des Erbbauberechtigten ist es aus Finanzierungsgründen und für die Weiterveräußerung entscheidend, eine Entschädigung zu erhalten, die dem vollen Wert der Bauwerke entspricht. Banken nehmen häufig bei der Belastung von Erbbaurechten große Abschläge im Vergleich zum Volleigentum vor, was eine Finanzierung verkomplizieren kann. Sieht der Erbbaurechtsvertrag zusätzlich auch vor, dass der Erbbaurechtsnehmer bei Zeitablauf nicht voll entschädigt werden soll, kann dies die Finanzierbarkeit erneut verschlechtern.
Auch der Käufer eines Erbbaurechts wird sich die Entschädigung bei Zeitablauf ansehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Erbbaurechtsvertrag nur noch eine geringe Restlaufzeit hat.
Der Heimfall ist ein im Erbbaurechtsgesetz definierter Vorgang, bei dem der Erbbauberechtigte verpflichtet ist, das Erbbaurecht beim Eintreten festgelegter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem bestimmten Dritten zu übertragen.
Die Gründe für einen Heimfall können im Rahmen der gesetzlichen Grenzen frei vereinbart werden. Typische Heimfallgründe sind:
Auch beim Heimfall hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Ähnlich wie beim Zeitablauf können die Parteien Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung, die Art der Zahlung und den Ausschluss der Entschädigungspflicht treffen. Auch hier gilt, dass eine Entschädigung nicht ausgeschlossen werden kann, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungsgruppen bestellt wurde. In diesem Fall muss die Entschädigung mindestens 2/3 des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung betragen.
Bei der Vereinbarungen von Heimfallregelungen ist es wichtig, dass die Interessen beider Parteien ausreichend berücksichtigt werden. Für den Erbbaurechtsgeber bieten Heimfallregelungen die Möglichkeit, dafür zu sorgen, dass der Erbbaurechtsnehmer für die Dauer des Erbbaurechts den Wünschen und Vorstellungen des Erbbaurechtsgebers entspricht. Allerdings führen allzu überbordende Heimfallgründe zu einem komplexeren Erbbaurechtsvertrag, was ebenfalls die Finanzierbarkeit des Erbbaurechts erschwert. Es kann also gut vorkommen, dass ein Erbbaurechtsvertrag, in dem der Erbbaurechtsgeber all seine Vorstellungen und Heimfallgründe festhält am Schluss nicht finanzierbar ist.
Sowohl Entschädigungsregelungen bei Zeitablauf, als auch Heimfallgründe sollten mit Bedacht geregelt werden und die Interessen beider Parteien stets im Auge behalten werden. Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber gehen eine über Jahrzehnte dauernde vertragliche Beziehung ein – Fehler, die zu Beginn gemacht werden, können häufig nur schwer wieder behoben werden.
Wir haben umfangreiche Erfahrung mit Entschädigungsregelungen und Heimfallgründen. Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an.
