04. Mai 2023
Das Erbbaurecht ist in § 1 Absatz 1 ErbbauRG definiert als veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Damit weicht es von dem Grundsatz im deutschen Recht ab, dass Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer der Gebäude ist, die auf dem Grundstück stehen.
Das Erbbaurecht durchbricht diese Regelung und ordnet das Eigentum an dem Gebäude dem Erbbaurechtsnehmer und das Eigentum an dem Gebäude dem Erbbaurechtsgeber zu.
Damit ermöglicht das Erbbaurecht, ein Grundstück zu bebauen und zu nutzen, ohne das Eigentum daran zu besitzen. Der Erbbauberechtigte erhält das Recht, auf dem Grundstück zu bauen und es für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen. Das Grundstück selbst bleibt jedoch im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Erbbaurechtsgeber sind häufig die Körperschaften in Deutschland, denen viel Grund gehört, beispielsweise Kommunen, Stiftungen oder kirchliche Gemeinden.
Regelmäßig liest man allerdings nicht Erbbaurecht, sondern den Begriff „Erbpacht“. Die Erbpacht gibt es in Deutschland schon längst nicht mehr. Sie entsprang historisch noch aus dem Lehenswesen, also aus einer Zeit, in der Adelige ihren Lehensmännern Land zur Bewirtschaftung im Gegenzug für Gefolgschaft und Treue bereitstellten. Im Rahmen der Erbpacht gehörte dem Erbpächter weder das Haus noch das Grundstück und auch im Übrigen war seine Stellung geprägt von großer Abhängigkeit. Mit dem Erbbaurecht hat die Erbpacht – zum Glück! – nichts zu tun.
Das Erbbaurecht wird aber umgangssprachlich häufig als Erbpacht bezeichnet. Stoßen Sie also irgendwo auf die Erbpacht, ist eigentlich das Erbbaurecht gemeint.
Der Erbbaurechtsvertrag ist der Vertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Erbbaurechtsgeber, der die genauen Bedingungen und Regelungen des Erbbaurechts festlegt. In diesem Vertrag werden unter anderem die folgenden Themen geregelt:
Da Erbbaurechtsverträge regelmäßig über sehr lange Zeiträume geschlossen werden, ist es wichtig, dass der Vertrag sorgfältig geprüft und von beiden Parteien verstanden wird, um spätere Konflikte zu vermeiden. Dabei helfen neben Rechtsanwälten auch Notare, die den Erbbaurechtsvertrag beim Abschluss beurkunden.
Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks ist der Erbbauberechtigte in der Regel verpflichtet, einen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber zu zahlen. Die Zahlung des Erbbauzinses erfolgt häufig in regelmäßigen Abschnitten, zum Beispiel einmal pro Jahr. Es ist aber auch möglich, andere Zahlungsabschnitte zu vereinbaren oder den Erbbauzins zu Beginn des Vertrages zu kapitalisieren. Bei einer Kapitalisierung muss – vereinfacht erklärt –der gesamte Erbbauzins zu Beginn geleistet werden.
Die Höhe des Erbbauzinses wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und kann über die Laufzeit des Vertrages hinweg fest oder variabel sein. Typischerweise enthält der Erbbaurechtsvertrag eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Dies bedeutet, dass der Erbbauzins über die Laufzeit angepasst werden. Häufig wird in diesen Klauseln die Anpassung des Erbbauzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (an die Inflation) gekoppelt. Bei Wohnerbbaurechten (also bei Erbbaurechten, bei denen das errichtete Gebäude Wohnzwecken dient) ist dabei eine Anpassung des Erbbauzinses nach § 9a Absatz 1 ErbbauRG maximal alle drei Jahre möglich.
Gesetzlich ist es übrigens nicht vorgeschrieben, einen Erbbauzins zu verlangen. Es ist also auch möglich, ein erbbauzinsfreies Erbbaurecht zu vereinbaren.
Erbbaurechte laufen regelmäßig für einen bestimmten Zeitraum. Dies ist allerdings nicht vorgeschrieben, theoretisch könnte man auch ein ewiges Erbbaurecht abschließen. Ganz typisch für Erbbaurechte im Wohnbereich sind Laufzeiten von 66, 75 und vor allem 99 Jahren. Dies hat den Hintergrund, dass der Erbbaurechtsnehmer bei Abschluss des Vertrages häufig sein Haus selbst baut. Da dies mit hohen Kosten verbunden ist, lohnt sich ein Erbbaurechtsvertrag erst ab einer gewissen Laufzeit.
Die 99 Jahre haben übrigens folgenden Hintergrund: Im Schnitt geht man davon aus, dass eine Generation für 33 Jahre in einem Haus wohnt. Mit den 99 Jahren möchte man einen Vertrag abschließen, der es dem Erbbaurechtsnehmer ermöglicht, für drei Generationen Eigentümer seines eigenen Hauses zu sein.
Im gewerblichen Bereich findet man auch häufig Erbbaurechtsverträge mit einer kürzeren Laufzeit.
Erbbaurechte enden mit Ablauf der im Vertrag vereinbarten Zeit. Wird der Erbbaurechtsvertrag nicht verlängert, tritt automatisch wieder der gesetzliche Regelfall ein und der Erbbaurechtsgeber wird als Eigentümer des Grundstücks auch wieder Eigentümer des Gebäudes. Der Erbbaurechtsnehmer verliert also sein Eigentum an dem Gebäude. Die meisten Erbbaurechtsverträge sehen allerdings vor, dass der Erbbaurechtsnehmer dafür zu entschädigen ist. Die Höhe der Entschädigung ist ebenfalls im Erbbaurechtsvertrag geregelt. Häufig findet man einen Prozentsatz des Verkehrswerts des Gebäudes als Entschädigungszahlung.
Sehr oft haben aber sowohl Erbbaurechtsnehmer wie auch Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran, den Vertrag zu verlängern: Der Erbbaurechtsnehmer kann in seinem Haus wohnen bleiben und der Erbbaurechtsgeber kann durch den Zins weiterhin sein Grundstück wirtschaftlich nutzen.
Wichtig: Wenn dies im Vertrag nicht explizit vereinbart ist, hat aber keine Parteien einen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages. Es ist allein Verhandlungssache, ob und unter welchen Bedingungen der Erbbaurechtsvertrag verlängert wird.
Häufig wird deshalb bei Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages die Höhe des Erbbauzinses an den aktuellen Grundstückswert angepasst. Kommunen und Stiftungen sind hierzu sogar grundsätzlich gesetzlich verpflichtet.
Da sich viele Erbbaurechtsnehmer diese Anpassung nicht mehr leisten können, bietet die Deutsche Erbbau eine Lösung für Erbbaurechtsnehmer bei steigenden Erbbauzinsen an. Mehr Informationen erhalten Sie hier.
Bei Erbbaurechten steckt der Teufel häufig im Detail. Verträge werden über einen sehr langen Zeitraum geschlossen und sind deshalb häufig komplex.
Wir sind Ihre Experten für Erbbaurechte. Kontaktieren Sie uns bei Fragen jederzeit gerne.
