10. April 2024
Die Finanzierung von Erbbaurechten stellt alle Beteiligten häufig vor besondere Herausforderungen. Dieser Artikel beleuchtet die Gründe und Ansatzpunkte für eine erfolgreiche Finanzierung.
Die Finanzierung von Erbbaurechten gilt im Vergleich zum Erwerb von Volleigentum als komplexer und schwieriger. Die Gründe dafür sind vielfältig und reichen von der besonderen Natur des Erbbaurechts bis hin zu spezifischen Anforderungen, die Banken bei der Bewertung und Absicherung solcher Finanzierungen stellen. In diesem Beitrag beleuchten wir die zentralen Herausforderungen und diskutieren mögliche Lösungsansätze, die helfen können, Projekte erfolgreich zu finanzieren.
Erbbaurechte unterscheiden sich signifikant vom Volleigentum, da sie nur das Recht beinhalten, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Der Erbbaurechtsnehmer wird Eigentümer des Gebäudes, aber nicht Eigentümer des Grundstücks. Dies führt dazu, dass die Finanzierungsmechanismen angepasst werden müssen, was nicht alle Banken gleichermaßen gut handhaben. Auch die Bewertung eines Erbbaurechts kann erheblich variieren. Es ist deshalb entscheidend, auf allen Seiten kompetente Beteiligte zu haben, um konstruktive Lösungen zu finden. Hinzu kommt, dass die Zustimmungsvorbehalte des Erbbaurechtsgebers, welche die Kontrolle über die Nutzung des Grundstücks sichern, zusätzliche Komplexität in den Finanzierungsprozess bringen.
Viele Parameter der Finanzierbarkeit des Erbbaurechts werden deshalb direkt zu Beginn mit der Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages gesetzt. Dabei kann grob gesagt werden, dass die Finanzierbarkeit umso schwieriger wird, je mehr Vorgaben der Erbbaurechtsgeber im Vertrag macht – vielfältige Heimfallgründe und eine geringe Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts erschweren die Finanzierbarkeit weiter.
Um die Finanzierung von Erbbaurechten zu erleichtern, ist es ratsam, Verträge so zu gestalten, dass sie eine gewisse Flexibilität bei der Beleihung ermöglichen. Eine klare Regelung bezüglich der Zustimmung bei Zwangsversteigerungen und die Sicherstellung eines versteigerungsfesten Erbbauzinses sind hierbei entscheidend. Die Transparenz in der Kommunikation mit den Banken spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, um Missverständnisse zu vermeiden und die spezifischen Bedingungen des Erbbaurechts verständlich zu machen.
Genauso wichtig ist es, auf Finanzierungsgespräche gut vorbereitet zu sein. Es ist wichtig, dass sowohl der Erbbaurechtsnehmer als auch die Bank die Besonderheiten des Erbbaurechtsvertrags verstehen. Die Auswahl einer Bank, die Erfahrung mit der Finanzierung von Erbbaurechten hat, kann entscheidend sein. Denn häufig sind Banken mit dem Erbbaurecht und den dortigen Besonderheiten nicht vertraut oder haben keine speziellen Experten für die Finanzierung von Erbbaurechten.
Außerdem kann es hilfreich sein, rechtliche Ausgestaltungen durchzuspielen und externe Expertise einzuholen, um die verschiedenen Szenarien und deren finanzielle Auswirkungen besser zu verstehen.
Die Finanzierung auf Basis von Erbbaurechten erfordert spezielle Kenntnisse und eine angepasste Herangehensweise. Durch eine flexible Vertragsgestaltung und offene Kommunikation können viele der bestehenden Herausforderungen erfolgreich gemeistert werden. Mit der richtigen Vorbereitung und einer Bank, die sich auf solche Finanzierungen spezialisiert hat, stehen die Chancen gut, dass auch komplexe Projekte realisiert werden können.
Die Deutsche Erbbau hat sich auf Entwicklungen auf Erbbaurecht spezialisiert. Hierbei arbeiten wir mit Banken zusammen, die die Besonderheiten in der Finanzierung kennen und haben so die Möglichkeit, auch in Sondersituationen erfolgreiche Lösungen für alle Beteiligten zu ermöglichen.
