15. März 2023
Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. veranstaltet jährlich den Erbbaurechtskongress. Dieser bietet eine Plattform für Experten und Akteure im Erbbaurechtsmarkt, um Ihre Erfahrungen aus der Praxis zu teilen, neueste Rechtsprechung zum Erbbaurecht zu besprechen und aktuelle Entwicklungen zu diskutieren.
Der diesjährige Erbbaurechtskongress fand am 6. und 7. März 2023 in Berlin statt und beschäftigte sich mit dem extrem aktuellen Thema „Ablaufende Erbbaurechte“.
Rechtliche Fachvorträge bildeten den Rahmen des Kongresses. Es wurden Modelle von Kommunen vorgestellt, bei denen bereits eine Vielzahl von Erbbaurechten ablaufen und in einer Podiumsdiskussion wurde besprochen, wie die finanziellen Herausforderungen betroffener Erbbaurechtsnehmer mit den Interessen der Erbbaurechtsgeber vereinbart werden können.
Nach der Begrüßung der Teilnehmer durch den Präsidenten des Deutschen Erbbaurechtsverbands, Herrn Ingo Strugalla, berichtete Herr Dr. Matthias Nagel, Vorstand des Verbandes und Geschäftsführer der Klosterkammer Hannover über die Arbeit des Verbandes in den letzten Jahren. Er hielt die bisherigen Errungenschaften des Verbandes fest und stellte die maßgeblichen Ziele für die nächsten Jahre fest: Auch wenn sich das Erbbaurecht in den letzten Jahren immer größerer Beliebtheit erfreut, so gibt es doch Bereiche, in denen weiterhin Öffentlichkeitsarbeit betrieben werden muss.
Den sich anschließenden Eröffnungsvortrag hielten Jonas Merk und Paul Schirmer, die Geschäftsführer der Deutschen Erbbau GmbH zum Thema „Verlängerung und Neuabschluss von Erbbaurechten im Lichte des kommunalen Haushaltsrechts“.
In den nächsten Jahren läuft eine Vielzahl von Erbbaurechten zum ersten Mal in der Geschichte Deutschlands aus. Dies stellt Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer vor große Herausforderungen: Beide Parteien haben grundsätzlich ein Interesse an einer Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages; dieser muss aber nach regelmäßig 99 Jahren an die aktuellen Werte angepasst werden. Kommunale Erbbaurechtsgeber sind gesetzlich zu wirtschaftlichem Haushalten verpflichtet und müssen deshalb grundsätzlich bei einer Verlängerung den aktuellen Wert des Grundstücks als Berechnungsgrundlage für den Erbbauzins heranziehen.
Hierbei handelt es sich um ein wirtschaftliches Problem, seine Lösung ergibt sich allerdings aus gesetzlichen Vorgaben. Im Umgang mit ablaufenden Erbbaurechten muss Kommunen und Erbbaurechtsnehmer also das dahinterstehende Recht bekannt sein.
Den Schwerpunkt und Kern des Vortrags bildete eine vertiefte Auseinandersetzung mit den verschiedenen Methoden, mit denen kommunale Erbbaurechtsgeber mit auslaufenden Erbbaurechten umgehen und zu welchen Konditionen diese Verlängerungen von Erbbaurechten anbieten.
Dabei wurde insbesondere beleuchtet, bei welchen Ansätzen der Kommunen Vorsicht geboten ist und welche Modelle möglicherweise zu einer Nichtigkeit der Erbbaurechtsverträge führen könnten. Für einige Diskussion, viel Zustimmung, aber auch kritisches (aber nicht umso weniger willkommeneres) Feedback sorgten die konkreten Rechenbeispiele und der Verweis auf das enge Korsett, mit dem das kommunale Haushaltsrecht die Freiheit kommunaler Erbbaurechtsgeber zur Gewährung von Nachlässen auf neu zu vereinbarende Erbbauzinsen erheblich einschränkt.
"Bei Überlassung kommunalen Vermögens - auch im Erbbaurecht - ist die Kommune gesetzlich zu wirtschaftlichem Haushalten verpflichtet."
Insbesondere muss dafür sensibilisiert werden, dass die Verwaltung von Erbbaurechtsgrundstücken immer die Verwaltung von Gemeingütern bedeutet und kommunale Erbbaurechtsgeber deshalb gesetzlich dazu verpflichtet sind, Grundstücke grundsätzlich nur zu marktüblichen Konditionen zu überlassen.
Dies stellt allerdings in der Praxis viele Ebbaurechtsnehmer vor die Problematik stark steigender Erbbauzinsen. Viele Erbbaurechtsnehmer können sich nach einer Verlängerung des Erbbaurechts den neuen Zins nicht mehr leisten. Um hier helfen zu können, haben wir mit der Deutschen Erbbau ein Modell für Erbbaurechtsnehmer entwickelt, das diesen ermöglicht, trotz stark gestiegenen Erbbauzinses weiter in ihren eigenen vier Wänden zu wohnen. Damit können die Probleme von Erbbaurechtsnehmern und Erbbaurechtsgebern gleichermaßen gelöst werden.
Mehr Informationen dazu finden Sie hier.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ablaufende Erbbaurechte für kommunale Erbbaurechtsgeber zu einer Vielzahl von Herausforderungen führen. Diese können mit der passenden Strategie gut bewältigt werden; es ist aber entscheidend, sich so früh wie möglich mit der Thematik auseinanderzusetzen. Je länger die Restlaufzeit eines Erbbaurechts, desto größer die Möglichkeiten.
Große Vorsicht gilt bei Vergünstigungen im Erbbauzins, die nicht an der konkreten Person des Erbbaurechtsnehmers festgemacht werden. Als Praxistipp ist darüber hinaus zu empfehlen, sich mit der jeweiligen Aufsichtsbehörde genau abzustimmen.
Insgesamt war der Erbbaurechtskongress 2023 eine sehr gelungene Veranstaltung, die Experten aus verschiedenen Bereichen zusammenbrachte und wichtige Themen im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht diskutierte. Die Teilnehmer hatten die Gelegenheit, ihr Wissen und ihre Erfahrungen auszutauschen und von den Beiträgen der anderen Experten zu profitieren. Nicht zuletzt die Pausen und der Abend des ersten Kongresstages erlaubte auch einen intensiven persönlichen Austausch und eine nach einer langen Corona-Pause umso wichtigeren direkten Vernetzung der verschiedenen Akteure des Erbbaurechtsmarktes.
Die Deutsche Erbbau freut sich auf eine Fortsetzung im Jahr 2024!
Bei Interesse an den Unterlagen zu unserem Vortrag kontaktieren Sie uns gerne unter: info@deutsche-erbbau.de
Anmeldungen für den Erbbaurechtskongress 2024 in Hamburg sind demnächst unter dem folgenden Link möglich: https://www.erbbaurechtsverband.de/veranstaltungen/aktuelle-veranstaltungen/
